近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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