导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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